Slapend rijk worden met hotelkamers?

Je geld beleggen in een hotelkamer, is dat wel zo veilig en haal je de voorgespiegelde 6% rendement per jaar? Wat zijn je rechten en plichten als eigenaar?

Voor wie €100.000 of meer kan besteden, is een belegging in een hotelkamer een van de mogelijkheden. Heel populair zijn de hotelkamers aan de kust, maar je kan ook beleggen in hotelkamers in kleinere steden of in het buitenland. Toch raden we aan om wat dichter bij huis te blijven. Projecten in het buitenland zijn moeilijker controleerbaar. Er wordt vaak met lokale makelaars gewerkt en je moet er de plaatselijke gewoonten kennen. En de locaties worden niet altijd zorgvuldig gekozen.

Wat koop je precies?

Stel dat je een hotelkamer koopt in een project in Oostende dat 100 kamers telt. Het is dan niet zo dat je de sleutel krijgt van bijvoorbeeld kamer 29. Zelf overnachten in jouw kamer zal dus niet lukken. Als eigenaar van een kamer zal je hoogstens een korting krijgen als je zelf een kamer boekt. Je wordt juridisch wel eigenaar van de kamer – je ontvangt een notariële akte – maar feitelijk koop je enkel de winst die de verhuur ervan opbrengt. Doorgaans word je per kwartaal uitbetaald. Meestal zitten alle kamers in een pool: het maakt dus niet uit of jouw kamer of die ernaast wordt verhuurd. Je zal dan om de drie maanden 1/100ste van de winst van dat hotel in Oostende krijgen, min 10% beheersvergoeding.

Volle eigendom of niet?

Let op dat je een aankoop doet in volle eigendom van een kamer. Dat is lang niet altijd het geval. Het gebeurt dat je enkel een erfpacht of opstalrecht koopt. Dan word je misschien wel eigenaar van de kamer op zich maar niet van een deel van de grond en zijn je rechten beperkt in de tijd.

Mogelijks probeert men je een formule te verkopen waarbij je uiteindelijk zelfs geen zakelijke rechten (eigendom, erfpacht) krijgt op een hotelkamer, maar waarbij je enkel intekent op een obligatielening.

Wat mag jij zelf beslissen?

Alle eigenaars binnen het gebouw worden verplicht een uitbatingscontract af te sluiten met dezelfde uitbater. Die uitbater runt het hotel en verhuurt de kamers. Hij bepaalt de prijs. Je kan dus niet zelf de prijs laten zakken wanneer er weinig huurders zijn.

Verder kan je contract je verplichten om mee te betalen als er beslist wordt om het gebouw (en je kamer) te renoveren. Er kan zelfs een onteigeningsclausule in het contract staan voor het geval je je daar niet aan houdt.

Word je een mede-eigenaar?

De regels over de appartementsmede-eigendom zijn ook hier van toepassing. Zo kan de algemene vergadering van mede-eigenaars een aantal beslissingen nemen. Het gebeurt wel eens dat een groep die al dan niet met de uitbater gerelateerd is een groot aantal aandelen in de mede-eigendom in zijn bezit houdt, zodat die op de vergadering het beleid in belangrijke mate kan uitstippelen. Beslissen om bijvoorbeeld met een andere hoteluitbater in zee te gaan is dan misschien wel in theorie mogelijk, maar vaak moeilijk te realiseren.

Weinig risico?

Ook beleggen in hotelkamers is niet zonder risico’s. Want het rendement van je investering is afhankelijk van hoe populair het hotel is en hoe druk de kamers bezet zijn. Wie bijvoorbeeld in een hotelproject stapt aan de kust, moet weten dat een slechte zomer het rendement naar beneden zal halen. Je moet deze belegging dan ook bekijken op een langere termijn.

Hou er ook rekening mee dat als de hoteluitbater stopt of failliet gaat, je allicht nog maar weinig kan doen met je kamer tot een andere uitbater wordt gevonden.

Is 6% rendement realistisch?

Bij gesprekken wordt meestal een rendement van 6% voorgespiegeld. In de praktijk moet je op lange termijn rekenen op 3% tot 4% netto. Vooral in het begin – een hotel moet vaak groeien – zal het rendement een stuk lager liggen. In het verkoopspraatje wordt ook vaak gezegd dat je waarschijnlijk een mooie meerwaarde zal realiseren wanneer je je kamer terug verkoopt. Maar dat laatste lijkt niet altijd evident, ook al helpt de promotor. Je belegging is dus doorgaans weinig liquide. Het is ook zo dat de markt van kandidaten voor zo’n aankoop minder groot is dan die voor de aankoop van een klassiek appartement.