Bouwen, verbouwen, renoveren: aan deze normen moeten worden voldaan

Energiezuinig is al lang hét credo van het Vlaamse woonbeleid. Het Zomerakkoord gaat verder op dit elan. Wat zijn de normen vandaag en hoe moeten we wonen in de (nabije) toekomst?

Vandaag is wonen een belangrijk maatschappelijk thema. Het heeft ook veel raakvlakken: mobiliteit, energie, zorg, gezin,... Eén ding is zeker: de alleenstaande villa in het groen is passé. Compacte woningen in woonkernen zijn de nieuwe trend. Gezinnen worden almaar kleiner, ook dat vergt aangepaste woningen. De vraag is dan natuurlijk wat je moet doen met wat er al is. Kan je die grote villa opsplitsen in verschillende wooneenheden? Of kan je beter nieuwbouw appartementen neerpoten? En kan je überhaupt nog bouwen in Vlaanderen nu er sprake is van een betonstop?

1 Wat zijn de Vlaamse (ver)bouwnormen vandaag?

Los van de bouwvoorschriften moet een nieuwbouw of de verbouwing van een bestaande woning ook aan een hele reeks normen voldoen.

Sinds 2006 moeten nieuwbouwwoningen voldoen aan de EPB-regelgeving, wat staat voor EnergiePrestatie- en Binnenklimaat. Deze vereisten zorgen ervoor dat het energieverbruik van een nieuwe woning van meet af aanbeperkt is. De EPB-vereisten leggen onder meer een verplicht isolatieniveau, ventilatie, maatregelen tegen oververhitting en het gebruik van hernieuwbare energie op.

E-peil

Het energieverbruik wordt uitgedrukt in een E-peil. Bij de start in 2006 lag dat peil voor nieuwbouw op E100, sinds 2018 mag dat nog maximaal E40 bedragen of een daling met 10 E-punten ten opzichte van vorig jaar. In de praktijk moet het theoretische energieverbruik van een woning dus met minstens 20% dalen. Dat is haalbaar via extra isolatie en meer zonnepanelen. Investeren in hernieuwbare energiemethoden zoals een zonneboiler of een warmtepomp is niet verplicht. Maar doe je dat niet, dan geldt wel een strenger E-peil, namelijk nog 10% lager of E36. Bij die piste ben je dan vooral aangewezen op een heel goed ventilatiesysteem, extra aandacht voor luchtdichtheid en bijkomende isolatie. De Vlaamse overheid wil het E-peil zo laten evolueren dat we tegen 2021 Bijna EnergieNeutrale woningen of BEN-woningen bouwen. Daarom zakt het E-peil voor nieuwbouw in 2020 naar E35 en in 2021 naar E30.

S-peil

Begin dit jaar werd het vertrouwde K-peil dat de isolatiewaarde van een gebouw aanduidt, vervangen door het S-peil of Schilpeil. Dat moet ervoor zorgen dat de isolatiegraad van een gebouw eerlijker wordt benaderd. Het K-peil was nadelig voor kleinere volumes. Het nieuwe S-peil is ook meer dan enkel het isolatiepeil. Het kleeft een waarde op de netto-energiebehoefte, de isolatiewaarde en de luchtdichtheid samen. Het S-peil wordt dus bepaald door de mate van isolatie, luchtdichtheid en het risico op oververhitting. Voor een appartementsgebouw betekent dat bijvoorbeeld dat het S-peil verschillend kan zijn voor ieder appartement, terwijl het vroegere K-peil voor iedere wooneenheid hetzelfde was. De Vlaamse overheid legde bij de invoering van het S-peil begin dit jaar S31 als norm op, tegen 2021 moet dat verder dalen tot S28.

Hernieuwbare energie

De vereisten voor warmtepompen, zonnepanelen en zonnecollectoren zijn dan weer eenvoudiger geworden. Voor warmtepompen geldt er geen minimumeis meer voor de Seasonal Performance Factor (SPF). Het opgelegde rendement van SPF4 bleek namelijk moeilijk haalbaar voor warmtepompen die hun energie uit de buitenlucht halen. Maar als je met een warmtepomp je E-peil omlaag wil halen, kies je natuurlijk best voor een zo hoog mogelijk rendement (SPF). Nieuw is verder dat ook zonnepanelen en -collectoren die naar het noordoosten, noorden of noordwesten zijn gericht in aanmerking komen voor de verplichte hernieuwbare energieproductie. En bij ingrijpende energetische renovaties (zie verder) mogen voortaan ook bestaande zonnepaneleninstallaties in rekening worden gebracht.

Archeologienota

Wil je een nieuwe woning bouwen, dan kan je in bepaalde gevallen niet om een archeologienota heen: een archeologisch vooronderzoek dat moet worden uitgevoerd door een erkend archeoloog. Of een archeologienota verplicht is, hangt onder meer af van de oppervlakte van je bouwterrein, de ruimtelijke bestemming en de ligging binnen of buiten een archeologische zone of een beschermde archeologische site. Op de website onroerenderfgoed.be vind je een beslissingsboom die je helpt bepalen of een archeologienota in jouw geval verplicht is.

Een bestaande woning renoveren ontsnapt vandaag evenmin aan de energievereisten. Het hele Vlaamse gebouwenpatrimonium moet immers energiezuiniger en de grootste uitdaging ligt net bij de bestaande woningen. De overheid deelt verbouwingen op in twee categorieën: een renovatie of een ingrijpende energetische renovatie. Bij die laatste verbouwing worden de installaties voor warmte- en/of koudeproductie vervangen en wordt minstens 75% van de nieuwe en bestaande buitengevels geïsoleerd.

Voor een gewone renovatie blijven de eisen eerder beperkt. Zo moeten nieuwe of vernieuwde en nageïsoleerde buitenmuren, daken, vloeren en ramen voldoen aan maximale U-waarden, moet er in nieuwe ruimtes of bij nieuwe ramen ventilatie worden geplaatst, en moeten nieuwe technische installaties aan minimale rendementseisen voldoen.

Voor een ingrijpende energetische renovatie zijn de vereisten ingrijpender. Hier geldt een E90-peil. Verder zijn dezelfde isolatievereisten als voor nieuwbouw van toepassing, is een volledig ventilatiesysteem verplicht en moet een minimumaandeel hernieuwbare energie worden voorzien. Sinds begin 2018 bedraagt dit aandeel 15kWh/m2 vloeroppervlak.

In juli sloot de Vlaamse regering een akkoord dat onder meer maatregelen bevat over het renoveren van bestaande huizen: wie vanaf 2021 een woning koopt of erft zorgt ervoor dat die binnen de vijf jaar aan minstens drie van deze zes maatregelen voldoet: dak-, muur-, vloerisolatie, superisolerend glas, een condensatieketel van maximum 15 jaar oud en/of een hernieuwbare energieboiler (warmtepomp- of zonneboiler). Vanaf 2021 zal er bij nieuwbouw en energetische renovatie geen stookolieketel meer verkocht kunnen worden. Vanaf 2035 komt er een algemeen verbod. Deze maatregelen moeten nog in wetteksten worden gegoten.

2 Hoe zullen we wonen in de toekomst?

In ons land is wonen de bevoegdheid van de gewesten, maar die delen wel één bezorgdheid: onze ruimte leefbaar houden voor toekomstige generaties. “Alles is ruimte”, vat Leo Van Broeck, architect en Vlaams bouwmeester, de problematiek samen. “Maar eigenlijk kan je het woonvraagstuk herleiden tot vier vragen. Hoeveel ruimte laat je toe per woning, of anders gezegd: kan het nog dat er natuur moet verdwijnen voor wonen? Hoe ver mogen woningen van mekaar staan opdat nutsvoorzieningen efficiënt en betaalbaar blijven? Hoe garandeer je woonkwaliteit – ook in de stad moet je vrienden kunnen uitnodigen voor een barbecue? En hoe zorg je voor betaalbaar wonen – beter wonen mag geen kansarmoede creëren?”

Typisch voor Vlaanderen zijn de verkavelingen, ver van openbaar vervoer en andere voorzieningen. “Toch is het een misverstand dat verkavelingen in ons DNA zitten. Ze bestaan nog maar 60 jaar”, weet Van Broeck. “Natuurlijk kan je dit de bewoners niet verwijten. 65% van de Vlamingen is uit de kern weggesubsidieerd. Jarenlang werd (deels onbewust) een antistedelijk beleid gevoerd. Elke generatie bouwde grotere huizen, op grotere percelen, steeds verder buiten de stad. We woonden ook altijd ‘beter’ dan onze ouders. Maar net dat is niet langer het geval. We staan urenlang in de file, met meer verkeersslachtoffers, meer burn-outs en obesitas dan bij mensen in de stad.”

Wat er moet gebeuren met de bestaande situatie? “Eventueel kan er worden gerenoveerd. Maar we moeten ook durven denken aan een uitdoofbeleid. Ik ben een groot voorstander van verhandelbare grondrechten, wat in de wereld al meer dan 100 jaar bestaat. De eigenaar van de uitgeleefde, plattelandsvilla die wordt afgebroken, krijgt in ruil een deel grondwaarde op een nieuwe plek. Waarom staan er in Manhattan lagere gebouwen tussen de hele hoge (waardoor er zonlicht tussen kan) en zie je dat niet aan onze kust? Omdat in Manhattan en steden als Vancouver of Seattle het vastgoedrendement vanaf een bepaalde hoogte gedeeld wordt. De eigenaar van het hogere gebouw gaat niet met alle winst lopen, maar deelt die met de buren die lager blijven. Dit vergt een collectieve visie op wonen, die wij missen”, vindt de Vlaamse bouwmeester. “Eigendom is nog altijd risicokapitaal. Wat vandaag waardevol is, is dat morgen misschien niet meer. De waarde van veraf gelegen, energieverslindende villa’s is enorm gedaald. Het beste wat de bewoners kunnen doen, is samen met anderen, in overleg met de lokale overheid, een beter gelegen stuk kopen, aan een station bijvoorbeeld. De uitgeleefde villa’s krijgen de grondwaarde van appartementen op de betere locatie. Zo kan de overheid optreden als regisseur en via verhandelbare bouwrechten mensen betaalbaar wonen op betere locaties aanbieden, zonder verlies van hun spaarcenten of grondwaarde”, ziet Van Broeck als oplossing.

“Het woonvraagstuk is een cirkel, een ecosysteem. Het is economie, ecologie, mobiliteit en ruimtegebruik. Maar een ecosysteem heeft plaats nodig. Alles is ruimte, zelfs je e-mail heeft ergens een datacenter nodig. Wil je melk, dan kost dat een wei. En ruimte is kostbaar. Het fileprobleem lossen we niet op door meer wegen aan te leggen, maar door ons anders te verplaatsen én anders te wonen. Die verandering moet geleidelijk en zo pijnloos mogelijk gebeuren. Maar ze is nodig voor het voortbestaan van onze planeet”, besluit Van Broeck.

3 Mag je een bestaande woning opsplitsen in kleinere wooneenheden?

Je kinderen staan op eigen benen, je huis wordt wat groot om met twee of alleen in te wonen. Dan is het misschien een goed idee om van je huis twee wooneenheden te maken. Maar mag dat zomaar? Marc Dillen van de Confederatie Bouw: “Een woning splitsen is niet zo evident. Als eigenaar kan je van je woning niet zomaar meerdere wooneenheden maken. Om te beginnen heb je een bouwvergunning nodig. Dus sowieso is je gemeente erbij betrokken. Maar zelfs als je geen verbouwingswerken uitvoert, ben je gebonden aan de vergunningsplicht. De enige uitzondering hierop is de zorgwoning. Een gemeente kan ook strengere voorschriften uitvaardigen dan de algemene Vlaamse regels. Woon je in een verkaveling, dan moet je ook nog eens rekening houden met de verkavelingsvoorschriften. Voor sommige aanpassingen is de toestemming van de andere bewoners vereist. En het is best mogelijk dat die het extra verkeer in de straat, doordat er nu twee of drie gezinnen op jouw perceel wonen, niet zien zitten.”

Vlaanderen wil meer verdichting, maar gemeenten ontmoedigen vaak het splitsen van woningen. “Op Vlaams niveau wordt er inderdaad gestreefd naar kleinere wooneenheden, dichter bij mekaar wonen”, beaamt Marc Dillen. “Maar op het terrein is dit niet altijd mogelijk. Als Confederatie Bouw zijn we niet tegen dichter bij mekaar wonen, maar er moet ook worden gekeken naar verkeersveiligheid, luchtvervuiling, files. Verdichting moet hand in hand gaan met het creëren van groene ruimte. We pleiten voor een realistische verdichting. Woonkernen maken is een goed idee, maar dit kan niet enkel in een straal van één kilometer rond stations. Zoveel stations zijn er nu ook weer niet!”

4 Geldt de 7% verkooprechten voor elke woning?

Koop je een huis of appartement, dan betaal je naast de aankoopprijs ook verkooprechten (registratierechten). Voor 1 juni 2018 werden die bepaald door het kadastraal inkomen (KI) van de woning en betaalde je in Vlaanderen 10% voor een huis met een KI van meer dan 745 euro. Daaronder betaalde je 5% (klein beschrijf). Omdat het (federale) kadastraal inkomen voorbijgaat aan de actuele waarde – het KI is gebaseerd op de huurprijzen van 1975 – geldt in Vlaanderen een nieuwe regeling. Sinds 1 juni 2018 betaal je 7% verkooprecht. De datum van de voorlopige verkoopovereenkomst (compromis) bepaalt of je onder de nieuwe dan wel onder de oude regeling valt. En de nieuwe regeling geldt ook als je koopovereenkomst vóór 1 juni 2018 werd gesloten, maar een opschortende voorwaarde bevat – bijvoorbeeld een lening krijgen van de bank – die pas na 1 juni 2018 wordt vervuld.

Voor de gezinswoningen tot 200.000 euro is er nog een bijkomende vermindering van 5.600 euro. In de Vlaamse rand rond Brussel en in de Vlaamse kernsteden geldt die bijkomende vermindering zelfs tot 220.000 euro. Voer je een ingrijpende energetische renovatie door dan betaal je slechts 6%.

De 7% verkooprechten gelden ook enkel bij aankoop van je enige woning. Heb je al een huis of bouwgrond waarvan je volle eigenaar bent, en koop je een volgend huis, dan blijf je 10% betalen, tenzij je je huidige gezinswoning binnen het jaar verkoopt. Je moet van de nieuwe woning ook volle eigenaar worden. Koop je enkel het vruchtgebruik of de naakte eigendom, dan blijf je ook hier 10% betalen.

En je moet je als koper sowieso binnen de twee jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte op het adres van de woning die je kocht inschrijven in het bevolkingsregister.

5 Een digitale woningpas, wat is dat?

Als je een woning (ver)bouwt of je wil er een (ver)kopen, dan moet je je door een hele papierwinkel worstelen: stedenbouwkundige uittreksels, bodemattesten, energieprestatiecertificaten, informatie over de overstromingsgevoeligheid van een perceel. De digitale woningpas is een gratis digitaal paspoort dat alle informatie over je huis samenbrengt. Tegen 2020 wordt de woningpas een nog grotere bron van informatie met digitale attesten, EPB- en EPC-attesten, zonnepotentieel, zichtbare gebreken, bodem en ondergrond, premies en leningen,... Die pas wordt vanaf het najaar 2018 stapsgewijs ingevoerd. Je kan de evolutie ervan volgen op www.woningpas.be.

6 Beter bouwen of toch maar renoveren?

Een huis bouwen is duur, en wel om twee redenen: de hoge grondprijs en de almaar strenger wordende energienormen, die dure investeringen vergen. Kom je dan goedkoper uit als je een bestaand huis koopt en verbouwt? “Niet noodzakelijk”, vertelt Kati Lamens, architect en voorzitter van Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV). “Ook een renovatie moet aan bepaalde normen voldoen, al liggen die niet zo hoog als bij nieuwbouw omdat je van een bestaande situatie vertrekt. Vandaag bouwen we heel anders dan pakweg 20 of 30 jaar geleden. Dus je kan bij een renovatie nooit datzelfde lage energiepeil bereiken. Voor een bestaande woning betaal je een – vaak te hoge – prijs en moet je nog eens behoorlijk wat geld neertellen voor de renovatie. Om op het einde van de rit toch nog meer energiekosten te hebben dan wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, waar je zo goed als geen energiekosten meer betaalt. Bij nieuwbouw is de norm vanaf 2021 Bijna EnergieNeutraal of BEN. Dat is voorlopig de limiet, beseft ook het Vlaams Energie Agentschap (VEA). Er is inderdaad een tijd geweest dat je huis bij wijze van spreken al niet meer aan de norm voldeed toen het klaar was. Het S-peil werd laat en slecht gecommuniceerd. Bouwers hadden al contracten afgesloten en stonden plots voor een meerkost. Het VEA beseft ook dat de bestaande huizen versneld moeten worden aangepakt, willen we de Kyotonorm halen. Voor mensen die een renovatie overwegen zou ik zeggen: vraag eerst advies aan een architect en laat een diagnose maken. Misschien kom je in aanmerking voor een premie voor gevelrenovatie? Maar vraag een architect toch eerst wat het hele plaatje zal kosten. Want hoe zit het bijvoorbeeld met de aansluiting van gevel met de ramen, met het dak, de bestaande gevelplint,... na de renovatie? Dat kan voor extra kosten zorgen. Het is dus belangrijk dat je dat allemaal eerst in kaart laat brengen. De woningpas wordt daarbij een belangrijk instrument. Het voordeel van renoveren is wel dat je de kosten kan spreiden in de tijd.”

7 Hoe zit het nu met de betonstop?

Een nieuwbouwwoning neerzetten in Vlaanderen, kan dat nog, nu de overheid een betonstop heeft afgekondigd? “Jawel”, zegt men ons op het kabinet van Joke Schauvliege, Vlaams minister van Omgeving, Natuur en Landbouw. “Vanaf 2040 zal er in Vlaanderen geen bijkomende ruimte meer mogen worden bebouwd. En vanaf 2025 wordt de inname van bijkomende ruimte al beperkt tot drie ha per dag. Je zal nog kunnen bijbouwen, maar dat zal dan moeten worden gecompenseerd met de creatie van open ruimte elders.”

Hoe moet dat dan met die bouwgrond die je hebt liggen en waar je zelf nog op wilt bouwen of die je later aan je kinderen wil schenken? “Als particulier zal je bouwgrond niet gauw in een gebied liggen waar niet meer mag worden gebouwd, maar het kan. Het Instrumentendecreet voorziet in een 100% vergoeding van het waardeverlies en dat via administratieve weg. Je moet voor die compensatie dus niet meer naar de rechtbank. Maar overweeg je vandaag om bouwgrond te kopen, dan informeer je sowieso best even bij je gemeente of er geen probleem is met de bestemming”, aldus nog het kabinet van minister Schauvliege.

De betonstop is trouwens geen Vlaamse uitvinding, maar het gevolg van een Europese richtlijn. Ook Wallonië plant een betonstop tegen 2050.